皆さん、こんにちは！
いな穂と申します。
前回、購入と賃貸について記事を書きました。
しかし、買ったマイホームの価値が低いと不良資産になってしまいます。
そんなことにならないよう、不動産の価値についてお話します。
今回は土地についてです。
土地は４つの観点から評価ができ、一物四価と言われています。
銀行が住宅ローンを取り組む際、土地の購入価格と評価額にどれだけ乖離があるかまでチェックしているので、理解していきましょう。
実勢価格
実勢価格とは字のごとく時価です。
土地を評価する方法はいくつかありますが、実際の取引は需要と供給のバランスで変わってきます。
都会では取引価格が上昇し、田舎では取引価格が下落するようなイメージで大丈夫です。
不動産会社や銀行は物件を評価する時に売買事例を参考にしています。
- いつ
- どんな物件が
- いくらで売れたのか
といった感じですね。
そこから1㎡・1坪あたりの単価を計算し、物件価格と比較します。
ただ、この時価だけで判断しようとすると、不動産バブルが起こっておれば売買事例の評価額が必然的に高くなってしまいます。
そこで、これから紹介する価格を参考にしています。
公示価格
公示価格とは国土交通省が公示する標準地の価格で、毎年1月1日時点における標準値の価格を公示しています。
国土交通省ＨＰ
土地の１㎡あたりの単価がわかりますが、標準地以外の価格までは出てこず、私も普段見ていません(笑)
相続税評価額
相続税評価額は相続税や贈与税を計算する時の基準となる価格です。
価格を算出する方式は二つです。
- 路線価方式
- 倍率方式
１．路線価方式
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。
路線価は路線価‐国税庁で調べることができるので、試しに自分の住んでいる場所を調べてみましょう！
開いてみると〇に数字とアルファベットが記載されていると思います。
千円単位で記載されており、その数字が土地の価格になります。
こちらは東京銀座の路線価ですが、44,320Ａとなっている場所がありますよね。
つまり１㎡あたり4,432万円！
１㎡に１万円を敷き詰めたら８２万円ぐらいなのに、その５４倍だなんてめちゃくちゃですよね(笑)
２．倍率方式
路線価方式では全ての地域を網羅しているわけではありません。
わかりやすく言えば、田舎まで調べていません(笑)
そこで、固定資産税評価を使って計算しよう。となっています。
先ほどの国税庁で見ていた路線価図の左側に評価倍率表を見るとあります。
都会だと該当がなかったりしますが、田舎だと固定資産税評価額に乗ずる倍率等の宅地などに１．１や１．０の数字が書かれていると思います。
それが固定資産税評価額に掛かる倍率ということになります。
具体的な説明は固定資産税評価額でお話します。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは固定資産税を納付する際に基準となる価格です。
平成31年度 固定資産税・都市計画税 課税明細書 – 東京都主税局
ＰＤＦの２枚目に価格と書かれている箇所が土地と建物にありますね。
土地なら45,000,000円、建物なら6,000,000円です。
これが固定資産税評価額における価格となります。
先ほどの倍率方式で考えると、
4,500万円×1.1＝4,950万円
このような計算になります。
まとめ
土地の評価方法はたくさんあり、どの評価で算出しようか迷うと思います。
私が普段参考にしているのは、ネットですぐにわかる路線価方式です。
調べるまでそれほど時間も掛からないので、ぜひ参考にしてください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
